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En Chile, casos como los denominados "loteos brujos", que han afectado a más de mil familias, han dejado en evidencia las consecuencias de no realizar un estudio de títulos exhaustivo: pérdidas económicas, imposibilidad de inscribir la propiedad y años de litigios.
La revisión de los antecedentes legales debe realizarse antes de firmar una promesa de compraventa o transferir cualquier suma de dinero. En esa etapa se verifica si quien vende es efectivamente el dueño del inmueble y si existen cargas o restricciones que puedan afectar al futuro comprador.
El primer paso es solicitar el Certificado de Dominio Vigente en el Conservador de Bienes Raíces correspondiente. Este documento identifica al propietario actual. Si el nombre del vendedor no coincide con el que aparece allí, la operación debe detenerse de inmediato.
También es indispensable revisar el Certificado de Hipotecas y Gravámenes. Allí se consignan eventuales hipotecas, embargos, prohibiciones de enajenar u otras cargas. Si estas no están canceladas antes de concretar la compraventa, pueden traspasarse al nuevo propietario.
Otro punto relevante es analizar el historial de inscripciones del inmueble. Cambios irregulares de dominio, fechas inconsistentes o antecedentes contradictorios pueden revelar conflictos arrastrados desde transferencias anteriores. A ello se suma la revisión de eventuales decretos de expropiación, que habilitan al Estado a reclamar el terreno por razones de utilidad pública.
Entre las fallas más frecuentes está no exigir certificados actualizados o ignorar las notas marginales, donde se registran modificaciones posteriores a la inscripción original, como cancelaciones de hipotecas o cambios de propietario.
Otro error habitual es creer que la firma de la escritura ante notario convierte automáticamente al comprador en dueño. En Chile, la transferencia de dominio solo se concreta con la inscripción vigente en el Conservador de Bienes Raíces. Sin ese trámite, aunque exista escritura y pago, no hay propiedad legal.
No advertir estos problemas puede impedir la inscripción del inmueble, abrir la puerta a demandas de terceros o incluso significar la pérdida total de la inversión.
Aunque tradicionalmente el estudio de títulos se realiza antes de firmar la promesa de compraventa, expertos recomiendan adelantarlo a las primeras etapas del proceso, incluso antes de comprometer recursos.
El chequeo mínimo incluye el Certificado de Dominio Vigente, el Certificado de Hipotecas y Gravámenes, la revisión completa del historial de inscripciones y la confirmación de que no existan decretos de expropiación.
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