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El arriendo de propiedades en Chile ha sido, tradicionalmente, una fuente de conflictos legales complejos para los propietarios. Entre los problemas más comunes figuran el incumplimiento de pagos y el deterioro de los inmuebles, situaciones que muchas veces no tienen solución rápida o efectiva.
La promulgación de la Ley 21.496, conocida como la Ley "Devuélveme Mi Casa", prometía agilizar el proceso de restitución de propiedades. Sin embargo, un caso reciente en la ciudad de Los Ángeles demuestra que, pese a los avances, los propietarios continúan enfrentando situaciones muchas veces dramáticas, tras los procesos de arrendamiento.
Un panorama desolador fue el que evidenció un vecino de Los Ángeles, Gerardo Hüne Moeller, cuando recuperó su vivienda tras haber sido arrendada desde abril de 2021, para fines de casa habitación, a una sociedad representada por un abogado de la zona, vía corredora de propiedades.
Según aseguró el propietario, la vivienda de dos pisos, de unos 300 metros cuadrados útiles y un parque de 7.500 metros, estaba en excelente estado de conservación, contaba con instalaciones de calefacción central a petróleo, estufas de combustión lenta, un sistema de riego automático y una gran variedad de árboles, tanto nativos como exógenos.
Tras varios meses de pagos puntuales, afirmó Hüne, el arrendatario comenzó a acumular deudas que superaron los 42 millones de pesos en renta impaga.
Agregó que "por la deuda efectuamos dos reuniones de renegociación para el pago, lo que nunca cumplió, invocando diverso motivos".
En cuanto a la luz eléctrica, Hüne explicó que esta estaba con pago automático en su cuenta bancaria (PAC), por lo que el acuerdo era que se pagaría junto con la renta. "Esto nunca ocurrió, se acumuló una deuda por energía eléctrica de $5.847.900 a septiembre de 2023. Ante ello suspendí el PAC en el Banco y pedí a la CGE que enviara la cuenta al arrendatario, las que este nunca pagó. Por ello, pedí a la compañía que suspendiera el suministro eléctrico a la propiedad".
Durante el período de arriendo, el propietario visitó la propiedad y pudo constatar la falta de mantenimiento adecuado, lo que llevó a una serie de quejas de los inquilinos respecto al mal funcionamiento de sistemas esenciales, como el agua y la calefacción. Según el contrato, la responsabilidad de mantener la propiedad recaía sobre el arrendatario, lo que en este caso no ocurrió.
Según comentó Hüne, a principios de 2024, el arrendatario, tras acusar que no se encontraba en buenas condiciones, exigió la firma de un finiquito que lo exonerara de cualquier responsabilidad por los daños ocasionados. Este último se negó, proponiendo que se pagara al menos una parte de la deuda pendiente para reparar los desperfectos. Pero el arrendatario no cumplió.
En agosto de 2024, el propietario decidió iniciar los trámites legales para el cese del contrato. A finales de noviembre, el arrendatario le pidió nuevamente firmar un finiquito, amenazando con "ocupas" que destruirían la propiedad si no accedía a su demanda. A pesar de esto, el propietario -según su relato- se mantuvo firme.
Lo más grave estaba por venir, ya que en diciembre de 2024, cuando se encontraba fuera del país, recibió una alerta sobre robos en las cercanías.
En enero de este año -tras regresar de su viaje- acudió con Carabineros al inmueble, que se encontraba abandonado, constatando una abrumadora realidad.
El prado, que alguna vez fue un hermoso jardín, se había convertido en un pastizal seco. La casa estaba repleta de basura, muebles robados y la instalación eléctrica, junto con la caldera de calefacción y los radiadores, había sido destruida. La cocina a leña, los baños, las ventanas y hasta las puertas habían desaparecido.
La propiedad, que antes de ser arrendada estaba en excelentes condiciones, ahora requiere entre 80 y 100 millones de pesos para ser recuperada.
Diario La Tribuna visitó la vivienda para constatar en terreno la situación, evidenciando las labores realizadas para limpiar el recinto, que tras su abandono, habría sido ocupada ilegalmente.
En lo que era el living, se encontraron colchones en el suelo, indicios de fogatas dentro del inmueble y restos de comida en mal estado. Toda la vivienda carecía de puertas y ventanas, las que fueron arrancadas. Las redes eléctricas fueron desmanteladas desde los interruptores hasta los cables de cobre, los baños están sin agua, y sin artefactos básicos.
La cocina carecía de todo el mobiliario, lo mismo pasó con algunos armarios de las habitaciones y paredes que -según su propietario- eran de madera nativa.
En el exterior, totalmente destruida se encontraba una amplia piscina que adornaba el patio, mientras que los estanques de agua y todo lo que conlleva el sistema, desapareció.
Más de una semana de trabajo, de cinco personas, ha permitido avanzar en la limpieza del lugar, sin embargo, la tarea es aún mayor para recuperar el lugar que por décadas fue la casa principal de Gerardo Hüne y su familia.
La historia de esta propiedad pone en evidencia los límites de la ley en un contexto de daños graves y complicaciones legales. Para los propietarios, la lucha por recuperar sus inmuebles se extienden más allá de un desalojo y se pueden convertir en un largo proceso en busca de justicia.
A nivel nacional, para el conjunto de materias asociadas a la Ley 21.461, ingresaron un total de 21.162 causas. De estas, un 68,6% corresponde a Monitorio-Cobro Rentas, un 28,0% a Monitorio-Precario y un 3,4% a Monitorio-Comodato Precario.
Durante el primer semestre de 2023, se acumularon 1.496 causas más que el semestre anterior, lo que corresponde a un aumento del 19,3%. Para el segundo semestre del mismo año, la cifra se mantuvo estable.
Respecto a datos regionales, el Boletín del Departamento de Desarrollo Institucional de la Corporación Administrativa del Poder Judicial para el periodo comprendido entre julio de 2022 a diciembre de 2023, indica que en la Corte de Concepción se registró un total 1.201, lo que representa un 5,7% del balance nacional, según el último reporte ingresado al sitio web.
La Ley "Devuélveme Mi Casa", implementada con el objetivo de proteger a los propietarios, establece procedimientos más ágiles para la restitución de inmuebles, especialmente en situaciones de morosidad, abandono de la propiedad o daños significativos. En este caso, el propietario cumplió con los pasos establecidos por la normativa, que incluyen la presentación de demandas monitorias y la solicitud de desalojo inmediato si no hay respuesta del arrendatario.
Sin embargo, la aplicación de la ley no siempre resulta en un proceso expedito, ya que también contempla plazos para que los arrendatarios se defiendan, lo que puede extender el proceso legal.
En el caso del propietario de Los Ángeles, la recuperación de su propiedad sigue en espera de resolución judicial, a pesar de la gravedad de los daños.
Para ahondar más sobre esta normativa y sus implicancias a nivel general, Diario La Tribuna dialogó con Cristóbal Cifuentes, abogado Universidad de Concepción, magíster en Dirección y Gestión Tributaria de la Universidad Adolfo Ibáñez y profesor de Derecho Tributario, Política Económica y Derecho Financiero, de la Universidad San Sebastián.
Esta normativa está pensada principalmente para propietarios que enfrentan incumplimientos en los contratos de arriendo, ya sea por falta de pago, abandono del inmueble o daños considerables a la propiedad.
Entre las situaciones donde se puede aplicar la ley se encuentran:
✔ No pago de la renta o de gastos comunes.
✔ Vencimiento del contrato sin entrega de la propiedad.
✔ Daños significativos al inmueble por parte del arrendatario.
✔ Subarriendo no autorizado o uso indebido de la vivienda.
El procedimiento contempla los siguientes pasos clave:
1. Presentación de una demanda monitoria. Si el arrendador presenta los documentos que acreditan la deuda, el juez ordena el pago en 10 días.
2. Si no hay pago ni oposición, el tribunal dicta sentencia y ordena el desalojo en otros 10 días.
3. Si el arrendatario se opone, el caso pasa a un juicio ordinario, lo que puede demorar varios meses.
En términos generales, este procedimiento reduce considerablemente los tiempos de espera para los propietarios, permitiéndoles recuperar su propiedad en semanas, en lugar de años.
No todos los inmuebles y situaciones están contemplados dentro de esta normativa. La ley no aplica a propiedades fiscales o estatales, inmuebles arrendados por menos de tres meses, con fines turísticos; predios rurales superiores a una hectárea y casos de comodato (préstamo sin pago). Si el arrendatario se encuentra en una situación de vulnerabilidad, el tribunal puede evaluar su caso y, en circunstancias excepcionales, suspender el desalojo por un plazo máximo de 30 días.
A pesar de sus beneficios, algunos sectores han señalado que la normativa podría perfeccionarse en ciertos aspectos.
Plazos ajustados para los inquilinos: Algunos arrendatarios podrían no tener el tiempo suficiente para defenderse ante acusaciones injustas.
Ejecución efectiva del desalojo: En algunos casos, la falta de apoyo de la fuerza pública podría dificultar la restitución del inmueble
Si bien la Ley "Devuélveme Mi Casa" ha logrado agilizar el proceso de desalojo en ciertos casos, no resuelve el daño sufrido por los propietarios cuando sus inmuebles son maltratados o destruidos por los arrendatarios.
En este caso, el propietario se enfrenta a la difícil tarea de restaurar una propiedad que ha sido gravemente dañada. A pesar de contar con la posibilidad de utilizar la garantía de arriendo para cubrir algunos de los daños, el monto de la garantía normalmente no es suficiente para reparar daños extensivos y no contemplados.
El daño evidente y cuantificable puede ser demandado por indemnización de perjuicios, pero este proceso también requiere tiempo y recursos.
El caso del propietario de Los Ángeles destaca una problemática común en el arrendamiento de inmuebles: la falta de protección efectiva para los propietarios frente a arrendatarios morosos o negligentes. La Ley "Devuélveme Mi Casa" ofrece una solución parcial al agilizar el desalojo, pero no aborda completamente la compensación por daños materiales significativos ni la responsabilidad de los arrendatarios al momento de devolver la propiedad.
Como señala el abogado, "la ley, aunque es un avance, aún deja muchos vacíos que hacen que la recuperación de una propiedad destruida o abandonada sea un proceso largo y costoso para los propietarios". Esto pone en evidencia la necesidad de seguir trabajando en una legislación más equilibrada que proteja eficazmente a ambas partes: arrendadores e inquilinos".
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