En los últimos días, entidades financieras del país dejaron en evidencia un registro bastante desalentador para el sector inmobiliario, indicando que la cifra de créditos hipotecarios que se otorgó en 2022 fue la más baja de la última década.
Asimismo, según un estudio del año pasado de la Cámara Chilena de la Construcción (CChC), el encarecimiento de las viviendas nuevas en la última década ha sido muy marcado, acelerándose desde 2017.
Sin duda, lo anterior contribuye a un complejo escenario que impide otorgar facilidades en el acceso a créditos hipotecarios, un paso fundamental para la gran mayoría de la población que anhela adquirir su casa propia.
Al respecto, La Tribuna conversó con Fernando Torres Cárdenas, académico y doctor en Ciencias Económicas y Administrativas. El especialista advirtió que las mayores tasas de interés, las presiones derivadas de una inflación que no se estabiliza, y las elevadas exigencias que establecen las entidades bancarias, hacen cada vez más difícil poder optar a este tipo de préstamos.
VARIABLES DEL COMPLEJO PANORAMA
Según Fernando Torres, el bajo número de créditos hipotecarios que se registró en 2022 podría deberse a varios factores. “Por ejemplo, la Reforma Tributaria del año 2014, con la Ley 20.780 y su actualización con la Ley 20.889, retira un beneficio que es del 65 por ciento del crédito fiscal. Entonces, cuando se retira un beneficio que está orientado al consumidor final, obviamente sufre un aumento de precio”.
En opinión del economista, otra variable que ha influido dice relación con “los planos reguladores de las distintas regiones, que no están actualizados. Esto hace que la demanda por terrenos aumente, pero la oferta se estrecha, lo que hace subir el precio de los terrenos”. Es decir, si bien existen terrenos que podrían formar parte de una eventual oferta inmobiliaria, éstos no están debidamente regularizados producto de la desactualización de los planos reguladores.
A lo anterior, Torres agregó que “hay entidades públicas y privadas que disponen de terrenos, pero los privados no construyen porque la economía sufre una recesión. Hay una inflación, entonces aumentaron los precios de los materiales en un 30 por ciento. Esta alza en los materiales hace que cada proyecto que fue calculado la rentabilidad esperada disminuye”.
“Además –sostuvo- hay una escasez de mano de obra en la construcción. ¿Qué pasa con las personas que están desempleadas y que no quieren trabajar? La remuneración no es de su interés”.
TASAS ELEVADAS
El economista alertó que la inflación seguirá complicando el escenario en materia de acceso a la vivienda propia. “El año pasado se proyectó una inflación de 13,3 y este año está proyectada en 5,7 con riesgo de que podría aumentar. Eso hace que quien quiera comprar va a tener una cuota que va a subir permanentemente vía inflación, y a eso hay que agregarle la tasa de interés que aún está alta, porque el Banco Central todavía no corrige la tasa en costo del dinero”.
Recordó con desazón que previo a la crisis “teníamos una inflación controlada entre el 2 y el 3,7 por ciento. A eso le sumábamos la tasa de interés de un 3 y algo, entonces teníamos entre inflación y tasas de interés un 7 por ciento; pero hoy día es incierto”.
¿QUÉ HACER ENTONCES?
En medio de este análisis, Fernando Torres fue tajante al señalar que “así como están las cosas, quien tiene la opción de comprar es aquella persona que tiene un subsidio ganado, y que esté dentro del rango de la vivienda de 2000 UF. Pero debe considerar el factor inflación, porque en la deuda hay una suerte de la inflación y la tasa de interés”.
Si bien reconoció que el subsidio y el ahorro previo podrían ayudar bastante a quien decida comprar una vivienda, el economista advirtió que “el año pasado el salario cayó en un 2,3 por ciento; es decir, la inflación fue un 13,3 y el alza de la remuneración fue 11 por ciento, pero esta alza ni siquiera cubrió la inflación, entonces la persona termina ganando menos, puede comprar menos”.
Finalmente, el especialista dejó en claro que “se ve una crisis importante en la vivienda, no se está vendiendo”. En su opinión, para quienes puedan hacerlo, sería mejor esperar por su compra, “porque el Banco Central debería de aquí a marzo bajar la tasa en un 0,5 por ciento, y debería ir a la baja. No hay indicios de exceso de liquidez en el mercado, salvo que en el Congreso vuelva el tema de los retiros. Eso volviera a tener el mismo impacto que ya tenemos, que es generación de inflación”.